Alle paar Monate ist es nötig, auf die Behandlung von Anrufen mit unterdrückter Rufnummer in…
Was tun bei einer unberechtigten Abmahnung im Mietrecht?
Verstößt der Mieter gegen aus dem Mietverhältnis folgende Pflichten – und zwar sowohl solche, die sich aus dem Mietvertrag als auch unmittelbar aus dem Gesetz ergeben – so ist es dem Vermieter in vielen Fällen möglich, eine Abmahnung auszusprechen. Eine solche Abmahnung stellt die (schriftliche oder mündliche) Aufforderung dar, ein vertragswidriges Verhalten in Zukunft zu unterlassen.
Allgemein bekannte Gründe für eine solche Abmahnung können sein die fortwährende Ruhestörungen durch den Mieter, zum Beispiel durch zu laute Musik oder lautes Arbeiten mit Maschinen während der allgemeinen Ruhezeiten oder die (wiederholt) verspätete Zahlung der vereinbarten Miete.
Auch wenn Vermieter es sich oft wünschen: nicht bei jedem Verstoß gegen seine Pflichten kann dem Mieter sofort gekündigt werden. Vielmehr ist oft erst der Ausspruch einer Abmahnung (als milderes Mittel) erforderlich, um den Mieter an ein vertragstreues Verhalten zu erinnern. Erst wenn das nicht hilft, darf der Vermieter kündigen oder auch auf Unterlassung der vertragswidrigen Handlung klagen (vgl. BGH WuM 2007, 387), sofern nicht einer der Fälle vorliegt, in denen ausnahmsweise eine Abmahnung oder Fristsetzung entbehrlich sind.
Was aber kann eigentlich der Mieter tun, wenn er eine nach seiner Einschätzung unberechtigte Abmahnung erhält? Muss er überhaupt dagegen vorgehen und der Abmahnung widersprechen?
Der Bundesgerichtshof hat hier entschieden, dass der Mieter nicht gerichtlich gegen eine unberechtigte Abmahnung vorgehen kann (vgl. BGH, Urteil vom 20.02.2008, Az. VIII ZR 139/07).
In einem solchen Fall kann der Mieter weder Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen. Denn ein solcher Anspruch ist im Mietvertragsrecht nicht geregelt und lässt sich auch nicht aus anderen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs herleiten, weil eine unberechtigte Abmahnung den Mieter (noch) nicht in seinen Rechten verletzt. Die Wirkungen einer Abmahnung erschöpfen sich darin, ihm ein als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen. Der Vermieter erlangt dadurch für einen späteren Rechtsstreit keinen Beweisvorsprung; vielmehr muss er den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit führen, wenn der Mieter diese bestreitet und es – etwa für die Frage der Berechtigung einer fristlosen Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten – auf die behauptete frühere Vertragsverletzung ankommt.
