Wie bei jedem anderen Vertrag auch kann es auch im Mietverhältnis vorkommen, dass Probleme auftreten. Mieter und Vermieter sind hier gleichermaßen betroffen und müssen mit einer oft sehr belastenden Situation umgehen. Sind Mieter und Vermieter so sehr zerstritten, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr sinnvoll ist, dann sollte über dessen Beendigung nachgedacht werden.

Wie kann ein Mietverhältnis enden?

Viele Vermieter glauben fälschlicherweise, dass jedes Mietverhältnis sehr einfach und schnell beendet werden kann. Es wäre vorschnell anzunehmen, dass das Mietverhältnis schon deswegen beendet werden kann, weil Mieter und Vermieter nicht mehr miteinander auskommen. Das deutsche Recht basiert allgemein auf dem Grundsatz, dass Verträge einzuhalten sind („pacta sunt servanda“). Dieses Prinzip der Vertragstreue macht es erforderlich, dass es für die Vertragsbeendigung im Regelfall einen Grund braucht. Liegt allerdings ein solcher Grund vor, so ermöglicht das Gesetz dem Vermieter, dass dieser das Mietverhältnis entweder ordentlich (mit Frist) oder fristlos kündigt.

Dieser Beitrag soll sich hauptsächlich auf die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung konzentrieren. Der Vollständigkeit wegen darf aber ergänzt werden, dass die möglichen Kündigungsgründe eines Mietverhältnisses über Wohnraum in § 573 BGB geregelt sind. Der Vermieter braucht zur ordentlichen Kündigung ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung. Nach dem BGB kann dass berechtigte Interesse sich vor allem daraus ergeben, dass der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, dass Eigenbedarf vorliegt oder weil der Vermieter eine sog. Verwertungskündigung aussprechen möchte.

Fristlose Kündigung eines Mietvertrags

Die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund regeln §§ 543, 569 BGB. Nach dem Gesetz liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Eine Aufzählung einiger wichtiger Kündigungsgründe findet sich in Absatz 2 der Vorschrift. Der häufigste Kündigungsgrund ist dabei erfahrungsgemäß der, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug gerät.

Daneben gibt es aber viele andere Gründe, wann eine fristlose Kündigung möglich ist. Als Beispiel sei hier die Begehung einer Straftat des Mieters gegenüber dem Vermieter genannt. Selbiges gilt natürlich auch, wenn eine Straftat zwar nicht gegenüber dem Vermieter, möglicherweise aber zu Lasten anderer Mieter begangen wird. Im Übrigen genießen andere Mieter ebenfalls Schutz, so dass eine fristlose Kündigung auch bei einer massiven Störung des Hausfriedens möglich wäre.

Wenn eine fristlose Kündigung ins Auge gefasst werden soll, dann empfiehlt sich eine vorherige Prüfung dahingehend, ob das Verhalten des Mieters ausreichend beanstandungswürdig ist. Zudem ist auch zu beachten, dass nicht jedes Fehlverhalten des Mieters sofort eine fristlose Kündigung ermöglicht. So gibt es durchaus Fälle, in denen erst eine Abmahnung ausgesprochen werden muss, bevor eine fristlose Kündigung möglich ist. Aber auch eine vorherige Abmahnung ist nicht immer nötg: das Erfordernis entfällt, wenn die Abmahnung entweder keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder wenn die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgt.

Hat man als Vermieter festgestellt, dass ein Grund zur fristlosen Kündigung vorliegt, so müssen weitere Anforderungen an die Kündigung beachtet werden. So bedarf die Kündigung nach § 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form, sie muss also eigenhändig vom Vermieter unterzeichnet werden. Der Vermieter kann sich bei Ausspruch der Kündigung durch einen Dritten (z.B. einen Rechtsanwalt) vertreten lassen, er muss dann aber eine schriftliche Vollmacht erteilen, die mit der Kündigung vorgelegt werden muss. Würde die Vollmacht in dieser Situation nicht vorgelegt, dann könnte die Kündigung durch den Mieter zurückgewiesen werden.

Wie kann eine fristlose Kündigung aussehen (Muster)?

Ein vereinfachtes Muster einer fristlosen Kündigung könnte etwa wie folgt aussehen:

„Sehr geehrte(r) Frau/ Herr

zwischen uns besteht ein Mietvertrag vom [DATUM] über die [GENAUE BEZEICHNUNG DER MIETSACHE].

Diesen Mietvertrag kündige ich fristlos und fordere Sie auf, die Mietsache bis spätestens [DATUM] zu räumen und vertragsgerecht an mich herauszugeben.

Die Kündigung erfolgt als fristlose Kündigung, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG IM DETAIL].

[ENTWEDER]Mit Schreiben vom [DATUM] sind Sie wegen eines vergleichbaren Sachverhaltes und unter Androhung der fristlosen Kündigung bereits erfolglos abgemahnt worden. [ODER] Eine vorherige Abmahnung ist vorliegend ausnahmsweise entbehrlich, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG].

Rein vorsorglich und hilfsweise kündige ich den Mietvertrag wegen der zuvor genannten Gründe ordentlich zum nächstzulässigen Termin, in Ihrem Fall zum [DATUM DER GESETZLICHEN KÜNDIGUNGSFRIST].

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB) widerspreche ich bereits jetzt.

Zudem weise ich Sie darauf hin, dass Sie der Kündigung für den Fall, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung zum Tragen kommt, widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Der Widerspruch ist schriftlich und spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses, zu erklären. Für den Fall, dass Sie von Ihrem Widerspruchsrecht Gebrauch machen, bitte ich darum, Ihre Gründe so darzulegen, dass der Widerspruch auf seine Berechtigung hin überprüft werden kann.

Ich weise außerdem darauf hin, dass für jeden Tag, den Sie die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht an mich herausgeben, Nutzungsersatz von Ihnen beansprucht werden kann.

Nur höchst vorsorglich mahne ich Sie wegen der oben geschilderten Gründe (nochmals) ab und fordere dazu auf, das vertragswidrige Verhalten unverzüglich einzustellen. Bitte beachten Sie, dass die Abmahnung nur höchst vorsorglich erfolgt. An der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung sowie der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung ändert sich nichts.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift“

Bitte beachten Sie: es handelt sich hier nur um ein Muster. Dieses muss jeweils für den Einzelfall angepasst werden und ist noch nicht „versandfertig“. Das vorstehende Muster soll und kann auch keine anwaltliche Beratung im Einzelfall ersetzen. Vor Ausspruch einer Kündigung ist eine solche dringend anzuraten.

Fristlose Kündigung: Zugang und Räumungsfrist

Eine fristlose Kündigung führt zur Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Zugang beim Mieter. Bei der (fristlosen) Kündigung handelt es sich um eine sog. einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Eine solche muss der anderen Partei zugehen. Empfehlenswert ist es daher in der Praxis, den Zugang der Kündigung zu dokumentieren. Wird die Kündigung dem Mieter ausgehändigt, so lassen Sie sich eine Empfangsquittung unterzeichnen. Möglich ist auch die Zustellung per Bote, oder der Einwurf in den Briefkasten unter Zeugen.

Räumungsfrist bei einer fristlosen Kündigung?

Eine Räumungsfrist ist auch bei der fristlosen Kündigung üblich, auch wenn das Mietverhältnis bereits mit Zugang beim Mieter beendet wird. Diese sollte angemessen sein und richtet sich häufig nach der Größe des bewohnten Wohnraums (also z.B. eine kleine Wohnung oder ein größeres Einfamilienhaus). Je nach Einzefall sind in der Praxis Räumungsfristen zwischen 2 und 4 Wochen nicht unüblich.

Mieter zieht trotz Kündigung nicht aus: was ist zu tun?

Leider kommt es recht oft vor, dass Meter trotz der fristlosen Kündigung keine Anstalten machen, auszuziehen. Der Vermieter muss sich dann richtig verhalten und darf auf keinen Fall den Mieter selbst vor die Tür setzen. Das richtige Vorgehen besteht darin, dass der Vermieter eine Räumungsklage erhebt und nötigenfalls eine Zwangsräumung beauftragt, wenn ein rechtskräftiges Urteil ergangen ist.

Wenn ein solches Verfahren nötig ist, dann müssen Vermieter natürlich auch Zeitaufwand und Kosten abschätzen. Ausgegangen wird dabei davon, dass die Kündigung zu Recht ausgesprochen wurde und dass der Mieter am Ende zur Räumung verurteilt wird.

Damit das gerichtliche Verfahren beginnen kann, muss ein sogenannter Gerichtskostenvorschuss bezahlt werden. Die Höhe dieses Vorschusses ist davon abhängig, wie hoch der Streitwert ist. Der Streitwert wird auch zu Grunde gelegt, wenn die Gebühren des Rechtsanwalts berechnet werden. Zur Bemessung des Streitwerts kommt es hauptsächlich auf die in einem Jahr bezahlte Miete an; der Wert kann aber höher ausfallen, wenn neben der Räumung auch offene Mieten eingeklagt werden. Die anfallenden Gerichtskosten (aus dem Gerichtskostengesetz) wie auch die Rechtsanwaltsgebühren (aus dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) können nach Kenntnis des Streitwerts schnell bestimmt werden. Sinnvoll ist es immer, das sogenannte Kotenrisiko auszurechnen, da hiervon alle Kosten umfasst sind (eigener Anwalt, gegnerischer Anwalt, Gericht sowie ggf. sonstige Verfahrenskosten für Sachverständige/ Gutachten, Zeugen usw.). Ist dieses Kostenrisiko bekannt, so kann nämlich die Vorgehensweise im Einzelfall auch wirtschaftlich abgeschätzt und nötigenfalls angepasst werden.

Mögliche Kosten müssen also immer für das konkrete Verfahren bestimmt werden. Eine allgemeine Kostenauskunft ist leider nicht möglich. Je nach Höhe der Jahresmiete werden Räumungsverfahren allerdings durchaus hohe Kosten im Bereich mehrerer tausend Euro auslösen. Diese Aussage dürfte allgemein zutreffend sein. Die Kostenlast kann beispielsweise durch den Abschluss einer Rechtsschutzversicherung gesenkt werden.

Zu ergänzen ist an dieser Stelle: die Verfahrenskosten müssen am Ende des Verfahrens von der unterlegenen Partei getragen werden. Wie in jedem Gerichtsverfahren gilt auch nach einer berechtigten Kündigung, die erfolgreich gerichtlich durchgesetzt wurde, dass der Vermieter einen Kostenerstattungsanspruch gegen den Mieter erhält. Am Ende des Gerichtsverfahrens gibt es im Idealfall das Räumungsurteil und einen Kostenfestsetzungsbeschluss. Beides sind Titel, die jeweils 30 Jahre lang vollstreckbar sind. Bedeutung hat das vor allem mit Blick auf die Kostenerstattung, die in der Praxis oft erst nach der Räumung der Wohnung angestrebt wird.

Neben den reinen Kosten des Verfahrens muss auch die Verfahrenslaufzeit beachtet werden. Es ist durchaus möglich, dass ein Räumungsverfahren sehr schnell durchlaufen werden kann. Der wohl bekannteste Weg ist der, dass der Mieter sich nicht verteidigt und ein Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren ergeht. In diesem Fall ist damit zu rechnen, dass nach etwas mehr als einem Monat ein vollstreckbarer Titel vorliegt. Leider kann es ebenso gut passieren, dass das gerichtliche Verfahren vollständig durchlaufen werden muss. Dann sollte man als Vermieter pro Instanz etwa ein Jahr einkalkulieren. Woraus ergibt sich diese lange Zeitspanne? Üblicherweise aus der Vorbereitung des Hauptverhandlungstermins, der Anzahl der Termine (abhängig vom Umfang der Beweisaufnahme) und der Frage, ob Rechtsmittel gegen ein Urteil eingelegt werden.

Und was, wenn der Mieter trotz Kündigung und Urteil nicht auszieht?

Auch in diesem Fall gilt wieder, dass der Vermieter nicht zur Selbstjustiz greifen darf. Hat er vor Gericht gewonnen, dann kann aus dem Urteli ein Räumungsauftrag erteilt und die Zwangsvollstreckung eingeleitet werden. Im Auftrag des Vermieters erfolgt die Räumung dann durch den Gerichtsvollzieher. Auch die Zwangsvollstreckung löst dabei nochmals Kosten aus, die je nach Größe der zu räumenden Mietsache variieren. Auch wenn es einer Zwangsvollstreckung bedarf können anfallende Kosten aber durch die Art des Räumungsauftrags beeinflusst werden. Ein oft genutzter Weg ist die sogenannte Berliner Räumung. Wählt der Vermieter diesen weg, dann werden lediglich der Mieter aus dem Besitz gesetzt und das Schloss ausgetauscht. Eine vollständige Räumung der Mietsache erfolgt nicht. Der Vermieter erhält so relativ schnell und kostengünstig wieder Zugang zu seiner Wohnung. Ferner wird ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters geltend gemacht. Die Einzelheiten bei einem Vorgehen nach dem Berliner Modell sollten im Rahmen einer anwaltlichen Beratung abgeklärt werden.

Anwaltliche Beratung und Vertretung

Die Erfahrung zeigt, dass es die „einfache“ Kündigung von Wohnraummietverhältnissen nicht gibt. Nahezu immer werden Rechtsfragen aufgeworfen, die nur ein Fachmann beantworten kann. Das muss jedenfalls deswegen betont werden, weil Fehler bei einer Kündigung oder im gerichtlichen Verfahren sehr viel Zeit und Geld kosten können. Um dem Vermieter Sicherheit für das Verfahren zu geben ist zu empfehlen, dass frühzeitig eine umfassende rechtliche Würdigung des Sachverhalts erfolgt.

Sollten Sie Probleme mit einem Mieter haben, so beraten wir Sie gerne dahingehend, ob eine (fristlose) Kündigung möglich ist und wie diese formuliert werden kann. Erster Schritt kann eine Erstberatung sein, ob eine fristlose Kündigung ins Auge gefasst werden kann, wobei an dieser Stelle auch darauf hingewiesen sei, dass daneben noch andere Möglichkeiten bestehen, um ein Mietverhältnis zu beenden. Recht oft kommt es dazu, dass ein Mietverhältnis nicht durch Kündigung, sondern durch Mietaufhebungsvertrag endet. Welcher der Wege in Ihrer konkreten Angelegenheit besser ist, dazu möchte wir Ihnen gerne unsere Beratungsleistung anbieten.