Glücklicherweise nicht der Regelfall, aber doch immer wieder ärgerlich: Probleme im Mietverhältnis. Für Mieter und Vermieter bedeuten solche Probleme auch häufig mehr oder weniger umfangreiche Streitigkeiten, die im Einzelfall sehr belastend sein können. Im schlimmsten Fall kann ein Streit auch dazu führen, dass das Mietverhältnis beendet werden muss.
Ende eines Mietverhältnisses

Viele Vermieter glauben fälschlicherweise, dass jedes Mietverhältnis sehr einfach und schnell beendet werden kann. Liegt ein Streit vor der dazu führt, dass Mieter und Vermieter nicht mehr miteinander auskommen, so muss das noch nicht zwangsläufig eine Beendigung des Mietvertrags ermöglichen. Das deutsche Recht setzt insoweit auf den Grundsatz, dass Verträge einzuhalten sind (pacta sunt servanda). Dieses Prinzip der Vertragstreue führt dazu, dass es für die Vertragsbeendigung im Regelfall einen Grund braucht. Gleichzeitig gilt: liegt ein ausreichender Beendigungsgrund vor, dann kann das Mietverhältnis entweder ordentlich (mit Frist) oder fristlos gekündigt werden.

Dieser Beitrag soll sich hauptsächlich auf die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung konzentrieren. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass für die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum die möglichen Kündigungsgründe in § 573 BGB geregelt werden. Eine ordentliche Kündigung ist immer dann möglich, wenn es ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung gibt. Nach dem Gesetz kann das berechtigte Interesse insbesondere dann bestehen, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, Eigenbedarf vorliegt oder weil der Vermieter eine sog. Verwertungskündigung aussprechen möchte.

Überblick zur fristlosen Kündigung

Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist die außerordentliche fristlose Kündigung geregelt in §§ 543, 569 BGB. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Besonders wichtige bzw. besonders häufige Kündigungsgründe sind ausdrücklich in Absatz 2 der Vorschrift geregelt. Die anwaltliche Praxis zeigt, dass der wahrscheinlich häufigste Kündigungsgrund hierbei der Zahlungsverzug des Mieters ist.

Eine fristlose Kündigung kann aber auch noch wegen vieler anderer Gründe ausgesprochen werden. Beispielsweise kann ein Kündigungsgrund gegeben sein, wenn der Mieter eine Straftat zu Lasten seines Vermieters begeht. Das Recht zur fristlosen Kündigung kann aber z.B. auch daraus folgen, wenn ein Mieter ständig den Hausfrieden stört.

Der fristlosen Kündigung sollte in jedem Fall eine rechtliche Prüfung vorausgehen, da ja nicht ein jedes Verhalten eine solche rechtfertigt. Zu beachten ist hierbei, dass nicht jedes Fehlverhalten sofort eine fristlose Kündigung nach sich ziehen darf. Das Gesetz regelt ausdrücklich, dass in vielen Fällen eine Abmahnung vorrangig ist. Eine solche Abmahnung ist nur dann nicht notwendig, wenn sie entweder keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder wenn die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgt.

Liegt ein Grund zur fristlosen Kündigung vor, so müssen weiter die formellen Anforderungen an eine Kündigung beachtet werden. Beispielsweise muss die Kündigung eigenhändig vom Vermieter unterzeichnet werden, sie bedarf insoweit der Schriftform nach § 568 Abs. 1 BGB. Es ist auch grundsätzlich möglich, dass der Vermieter jemand Dritten (z.B. einen Rechtsanwalt) mit dem Ausspruch der Kündigung beauftragt. Er muss dann eine schriftliche Vollmacht erteilen, die im Original dem Kündigungsschreiben beigefügt werden muss. Ohne Vorlage einer Original-Vollmacht kann der Mieter die Kündigung zurückweisen.

Die fristlose Kündigung: ein Muster

Ein vereinfachtes Muster einer fristlosen Kündigung könnte etwa wie folgt aussehen:

„Sehr geehrte(r) Frau/ Herr

zwischen uns besteht ein Mietvertrag vom [DATUM] über die [GENAUE BEZEICHNUNG DER MIETSACHE].

Diesen Mietvertrag kündige ich fristlos und fordere Sie auf, die Mietsache bis spätestens [DATUM] zu räumen und vertragsgerecht an mich herauszugeben.

Die Kündigung erfolgt als fristlose Kündigung, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG IM DETAIL].

[ENTWEDER]Mit Schreiben vom [DATUM] sind Sie wegen eines vergleichbaren Sachverhaltes und unter Androhung der fristlosen Kündigung bereits erfolglos abgemahnt worden. [ODER] Eine vorherige Abmahnung ist vorliegend ausnahmsweise entbehrlich, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG].

Rein vorsorglich und hilfsweise kündige ich den Mietvertrag wegen der zuvor genannten Gründe ordentlich zum nächstzulässigen Termin, in Ihrem Fall zum [DATUM DER GESETZLICHEN KÜNDIGUNGSFRIST].

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB) widerspreche ich bereits jetzt.

Zudem weise ich Sie darauf hin, dass Sie der Kündigung für den Fall, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung zum Tragen kommt, widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Der Widerspruch ist schriftlich und spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses, zu erklären. Für den Fall, dass Sie von Ihrem Widerspruchsrecht Gebrauch machen, bitte ich darum, Ihre Gründe so darzulegen, dass der Widerspruch auf seine Berechtigung hin überprüft werden kann.

Ich weise außerdem darauf hin, dass für jeden Tag, den Sie die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht an mich herausgeben, Nutzungsersatz von Ihnen beansprucht werden kann.

Nur höchst vorsorglich mahne ich Sie wegen der oben geschilderten Gründe (nochmals) ab und fordere dazu auf, das vertragswidrige Verhalten unverzüglich einzustellen. Bitte beachten Sie, dass die Abmahnung nur höchst vorsorglich erfolgt. An der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung sowie der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung ändert sich nichts.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift“

Es sei darauf hingewiesen, dass es sich hier um ein reines Muster handelt und dass dieses selbstverständlich ohne Anpassungen nicht verwendet werden kann. Vorstehendes Muster einer fristlosen ersetzt keine anwaltliche Beratung, die vor Kündigung eines Mietverhältnisses immer in Anspruch genommen werden sollte.

Wie die fristlose Kündigung wirkt

Der Zugang der fristlosen Kündigung beim Mieter ist Voraussetzung für die Beendigung des Mietverhältnisses. Bei der (fristlosen) Kündigung handelt es sich um eine sog. einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Eine solche muss der anderen Partei zugehen. Ein wichtiger Tipp: dokumentieren Sie den Zugang der fristlosen Kündigung beim Mieter so, dass er nötigenfalls bei Gericht bewiesen werden kann. Bei einer Übergabe an den Mieter empfiehlt sich eine schriftliche Empfangsbestätigung, andernfalls kann im Falle des Briefkasteneinwurfs eine Zustellung per Bote oder unter Zeugen sinnvoll sein.

Räumungsfrist bei einer fristlosen Kündigung?

In der Praxis ist es üblich, dass auch bei einer fristlosen Kündigung eine Räumungsfrist gesetzt wird. Diese sollte angemessen sein und richtet sich häufig nach der Größe des bewohnten Wohnraums (also z.B. eine kleine Wohnung oder ein größeres Einfamilienhaus). Angemessen wird in den meisten Fällen eine Frist zwischen 2 und 4 Wochen sein.

Mieter zieht trotz Kündigung nicht aus: was ist zu tun?

Vermieter müssen wissen, dass sie den Mieter nach einer fristlosen Kündigung nicht einfach selbst vor die Tür setzen dürfen, wenn der Mieter einfach in der Wohnung bleibt. Stattdessen muss er eine Räumungsklage erheben und nötigenfalls nach einem Urteil eine Zwangsräumung beauftragen.

Zeitaufwand und Kosten können hierbei recht gut abgeschätzt werden und es ist sinnvoll, wenn Vermieter diese Punkte rechtzeitig berücksichtigen. Für die folgenden Erklärungen wird davon ausgegangen, dass die Kündigung zu Recht ausgesprochen wurde und dass der Mieter am Ende zur Räumung verurteilt wird.

Der Beginn des Verfahrens bei Gericht setzt die Einzahlung eines Gerichtskostenvorschusses voraus. Die Höhe des Gerichtskostenvorschusses kann aus dem sogenannten Streitwert ermittelt werden. Der Streitwert ist ebenfalls maßgeblich für die Berechnung der Gebühren beim Rechtsanwalt. Zur Bemessung des Streitwerts kommt es hauptsächlich auf die in einem Jahr bezahlte Miete an; der Wert kann aber höher ausfallen, wenn neben der Räumung auch offene Mieten eingeklagt werden. Ist der Streitwert bekannt, so können sowohl anfallende Gerichtskosten (aus dem Gerichtskostengesetz) wie auch Rechtsanwaltsgebühren (aus dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) bestimmt werden. Wichtig: es sollte immer das sogenannte Kostenrisiko (eigener Anwalt, gegnerischer Anwalt, Gericht sowie ggf. sonstige Verfahrenskosten für Sachverständige/ Gutachten, Zeugen usw.) ermittelt werden, da dies alle möglichen Verfahrenskosten umfasst. Die Kenntnis des Kostenrisikos ist vor allem deswegen sinnvoll, weil die Vorgehensweise im Einzelfall dann wirtschaftlich abgeschätzt und nötigenfalls auch angepasst werden kann.

Da die Kosten immer nur für ein konkretes Verfahren ermittelt werden können, kann hier keine allgemeine Kostenauskunft erteilt werden. Grundsätzlich kann an dieser Stelle aber festgehalten werden, dass je nach Höhe der Jahresmiete Räumungsverfahren durchaus hohe Kosten im Bereich mehrerer tausend Euro auslösen können. Vorausschauende Vermieter schließen daher rechtzeitig eine Rechtsschutzversicherung ab, die auch den Bereich des Mietrechts umfasst.

Die Höhe des Kostenrisikos außen vor gelassen: die Verfahrenskosten müssen am Ende des Verfahrens von der unterlegenen Partei getragen werden. War die Kündigung berechtigt und hat der Vermieter auch das Klageverfahren erfolgreich durchlaufen, dann muss der Mieter angefallene Kosten tragen bzw. an den Vermieter erstatten. Am Ende des gerichtlichen Verfahrens stehen dann im Idealfall das Räumungsurteil und ein Kostenfestsetzungsbeschluss. Beides sind sogenannte Titel, die jeweils 30 Jahre lang vollstreckbar sind. Bedeutung hat das vor allem mit Blick auf die Kostenerstattung, da diese oft deutlich später erfolgt als die Räumung.

Nicht nur den Kosten, sondern auch der Verfahrenslaufzeit kommt eine hohe Bedeutung zu. Räumungsverfahren können grundsätzlich recht schnell beendet werden, wenn bestimmte Voraussetzungen gegeben sind. Eine Möglichkeit wäre der Weg über ein Versäumnisurteil, wenn der Mieter sich nicht verteidigt und ein solches Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren ergeht. Über das Versäumnisurteil kann ein vollstreckbarer Titel in einem Zeitraum von etwas mehr als einem Monat erlangt werden. Ebenso gilt aber: wird das Verfahren bei Gericht vollständig durchlaufen, dann ist schnell mit einem Jahr pro Instanz zu rechnen. Im Einzelfall ist die Verfahrensdauer nämlich abhängig von der Vorbereitung des Hauptverhandlungstermins, der Anzahl der Termine (abhängig vom Umfang der Beweisaufnahme) und der Frage, ob Rechtsmittel gegen ein Urteil eingelegt werden.

Und was, wenn der Mieter trotz Kündigung und Urteil nicht auszieht?

Ist das Urteil einmal rechtskräftig, dann darf der Vermieter den Mieter immer noch nicht einfach selbst vor die Tür setzen, sondern er muss einen Räumungsauftrag erteilen und damit die Zwangsvollstreckung einleiten. Nach Erteilung des Räumungsauftrags kümmert sich der Gerichtsvollzieher um die Räumung. Leider ist auch die Zwangsvollstereckung nicht frei von Kosten. Hier fallen Gebühren für die Tätigkeit des Gerichtsvollziehers an, außerdem ergeben sich Kosten in Abhängigkeit der Wohnungsgröße z.B. für die Beauftragung eines Entrümpelungs- oder Umzugsunternehmens. Möglich ist es gleichwohl, auch im Rahmen der Zwangsvollstreckung die Kosten zu minimieren. Zu diesem Zweck wäre etwa an eine Röumung nach dem Berliner Modell zu denken. Bei dieser Vorgehensweise wird nicht die Wohnung vollständig geräumt, sondern es werden lediglich der Mieter aus dem Besitz gesetzt und das Schloss ausgetauscht. Der Vermieter erhält so relativ schnell und kostengünstig wieder Zugang zu seiner Wohnung. Ferner wird ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters geltend gemacht. Die Details bei dieser Vorgehensweise sollten im Rahmen einer anwaltlichen Beratung besprochen werden.

Ist die Beauftragung eines Rechtsanwalts sinnvoll?

Vor allem Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen bringen immer wieder eine Vielzahl an Rechtsfragen mit sich, die durch einen Fachmann beantwortet werden sollten. Das gilt gerade auch, weil Fehler bei einer Kündigung oder im gerichtlichen Verfahren viel Zeit und Geld kosten können. Da das richtige Vorgehen nur für den Einzelfall ermittelt werden kann, sollte die Rechtslage möglichst früh und umfassend bewertet werden.

Gerne helfen wir Ihnen weiter, wenn es zu Problemen in einem Mietverhältnis gekommen ist und Sie deswegen dem Mieter eine (fristlose) Kündigung zukommen lassen wollen. Erster Schritt kann eine Erstberatung sein, ob eine fristlose Kündigung ins Auge gefasst werden kann, wobei an dieser Stelle auch darauf hingewiesen sei, dass daneben noch andere Möglichkeiten bestehen, um ein Mietverhältnis zu beenden. Häufig endet ein Mietverhältnis nicht aufgrund einer Kündigung, sondern es kann auch ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen werden. Welche Vorgehensweise im Einzelfall die Beste ist, dazu beraten wir Sie gerne.