Probleme im Mietverhältnis sind leider keine Seltenheit. Für Mieter und Vermieter bedeuten solche Probleme auch häufig mehr oder weniger umfangreiche Streitigkeiten, die im Einzelfall sehr belastend sein können. Im schlechtesten Fall führen Probleme und Streit im Mietverhältnis am Ende zu dessen Beendigung.

Beendigung des Mietverhältnisses

Möchten Vermieter ein Mietverhältnis beenden, so stellen sie zumeist schnell fest, dass das gar nicht so einfach ist. Allein der Umstand, dass Mieter und Vermieter im Streit miteinander liegen, reicht für die Beendigung eines Mietverhältnisses noch nicht aus. Das deutsche Recht basiert allgemein auf dem Grundsatz, dass Verträge einzuhalten sind („pacta sunt servanda“). Dieses Prinzip der Vertragstreue macht es erforderlich, dass es für die Vertragsbeendigung im Regelfall einen Grund braucht. Gleichzeitig gilt: liegt ein ausreichender Beendigungsgrund vor, dann kann das Mietverhältnis entweder ordentlich (mit Frist) oder fristlos gekündigt werden.

Dieser Beitrag widmet sich vorrangig der fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass für die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum die möglichen Kündigungsgründe in § 573 BGB geregelt sind. Eine ordentliche Kündigung ist immer dann möglich, wenn es ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung gibt. Nach der gesetzlichen Regelung liegt das berechtige Interesse jedenfalls dann vor, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, Eigenbedarf vorliegt oder weil der Vermieter eine sog. Verwertungskündigung aussprechen will.

Die fristlose Kündigung im BGB

Geregelt ist die fristlose Kündigung in §§ 543, 569 BGB. Nach dem Gesetz liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Einige wichtige Gründe werden als Regelfall in Absatz 2 der Vorschrift genannt. Von den hier aufgezählten Kündigungsgründen dürfte der Zahlungsverzug des Mieters der wichtigste sein. Ein nicht unerheblicher Teil der anwaltlichen Beratungspraxis bezieht sich hierauf.

Eine fristlose Kündigung kann aber auch noch wegen vieler anderer Gründe ausgesprochen werden. Als Beispiel sei hier die Begehung einer Straftat des Mieters gegenüber dem Vermieter genannt. Außerdem kann eine fristlose Kündigung möglich sein, wenn der Mieter den Hausfrieden stört und andere Mieter hiervon betroffen sind.

Ob ein bestimmtes Verhalten des Mieters ausreicht, um eine fristlose Kündigung auszusprechen, muss jeweils im Einzelfall geprüft werden. Wichtig: nicht jedes Fehlverhalten des Mieters darf sofort mit der fristlosen Kündigung quittiert werden. So gibt es eine ganz Reihe von Sachverhalten, in denen erst eine Abmahnung ausgesprochen werden muss, ehe eine fristlose Kündigung erfolgsversprechend ausgesprochen werden kann. Nicht immer ist eine solche Abmahnung nötig: wenn sie entweder keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder wenn die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgt.

Hat die Prüfung des Sachverhalts ergeben, dass der Vermieter fristlos kündigen kann, so müssen einige Formvorschriften eingehalten werden. So bedarf die Kündigung nach § 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form, sie muss also eigenhändig vom Vermieter unterzeichnet werden. Soll die Kündigung im Auftrag des Vermieters erfolgen, so muss der Kündigende eine schriftliche Vollmacht des Vermieters mit zur Kündigung geben. Der Mieter kann die Kündigung zurückweisen, wenn die Vollmacht nicht im Original vorgelegt wird.

Die fristlose Kündigung: ein Muster

Wie eine fristlose Kündigung aussehen kann, soll durch das nachfolgende (vereinfachte) Muster dargestellt werden:

„Sehr geehrte(r) Frau/ Herr

zwischen uns besteht ein Mietvertrag vom [DATUM] über die [GENAUE BEZEICHNUNG DER MIETSACHE].

Diesen Mietvertrag kündige ich fristlos und fordere Sie auf, die Mietsache bis spätestens [DATUM] zu räumen und vertragsgerecht an mich herauszugeben.

Die Kündigung erfolgt als fristlose Kündigung, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG IM DETAIL].

[ENTWEDER]Mit Schreiben vom [DATUM] sind Sie wegen eines vergleichbaren Sachverhaltes und unter Androhung der fristlosen Kündigung bereits erfolglos abgemahnt worden. [ODER] Eine vorherige Abmahnung ist vorliegend ausnahmsweise entbehrlich, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG].

Rein vorsorglich und hilfsweise kündige ich den Mietvertrag wegen der zuvor genannten Gründe ordentlich zum nächstzulässigen Termin, in Ihrem Fall zum [DATUM DER GESETZLICHEN KÜNDIGUNGSFRIST].

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB) widerspreche ich bereits jetzt.

Zudem weise ich Sie darauf hin, dass Sie der Kündigung für den Fall, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung zum Tragen kommt, widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Der Widerspruch ist schriftlich und spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses, zu erklären. Für den Fall, dass Sie von Ihrem Widerspruchsrecht Gebrauch machen, bitte ich darum, Ihre Gründe so darzulegen, dass der Widerspruch auf seine Berechtigung hin überprüft werden kann.

Ich weise außerdem darauf hin, dass für jeden Tag, den Sie die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht an mich herausgeben, Nutzungsersatz von Ihnen beansprucht werden kann.

Nur höchst vorsorglich mahne ich Sie wegen der oben geschilderten Gründe (nochmals) ab und fordere dazu auf, das vertragswidrige Verhalten unverzüglich einzustellen. Bitte beachten Sie, dass die Abmahnung nur höchst vorsorglich erfolgt. An der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung sowie der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung ändert sich nichts.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift“

Es sei darauf hingewiesen, dass es sich hier um ein reines Muster handelt und dass dieses selbstverständlich ohne Anpassungen nicht verwendet werden kann. Es ersetzt zudem keine anwaltliche Beratung, die vor Kündigung eines Mietverhältnisses immer in Anspruch genommen werden sollte.

Wie die fristlose Kündigung wirkt

Der Zugang der fristlosen Kündigung beim Mieter ist Voraussetzung für die Beendigung des Mietverhältnisses. Als einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung muss die fristlose Kündigung dem Mieter zugehen. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollte der Zugang der fristlosen Kündigung beim Mieter dokumentiert werden. Wird die Kündigung dem Mieter ausgehändigt, so lassen Sie sich eine Empfangsquittung unterzeichnen. Möglich ist auch die Zustellung per Bote, oder der Einwurf in den Briefkasten unter Zeugen.

Gibt es eine Räumungsfrist?

Zwar beendet die fristlose Kündigung das Mietverhältnis bereits in dem Moment, in dem sie dem Mieter zugeht. Allerdings wird dennoch eine Räumungsfrist zu setzen sein. Ausreichend ist aber eine angemessene Räumungsfrist, die sich an der Größe des bewohnten Wohnraums (also z.B. eine kleine Wohnung oder ein größeres Einfamilienhaus) orientieren sollte. Angemessen wird in den meisten Fällen eine Frist zwischen 2 und 4 Wochen sein.

Und was, wenn der Mieter die fristlose Kündigung ignoriert?

Hat der Mieter die fristlose Kündigung erhalten und ist auch die Räumungsfrist abgelaufen, ohne dass der Mieter Anstalten macht, auszuziehen, dann darf der Vermieter trotzdem nicht auf eigene Faust räumen. Der Vermieter ist in diesem Fall vielmehr darauf angewiesen, dass er eine Räumungsklage erhebt und ein Urteil erstreitet, das dann aber auch zwangsvollstreckt werden kann.

Wenn ein solches Verfahren nötig ist, dann müssen Vermieter natürlich auch Zeitaufwand und Kosten abschätzen. Es wird dabei davon ausgegangen, dass die Kündigung zu Recht ausgesprochen wurde und dass der Mieter am Ende zur Räumung verurteilt wird.

Der Beginn des Verfahrens bei Gericht setzt die Einzahlung eines Gerichtskostenvorschusses voraus. Die Höhe des Gerichtskostenvorschusses kann aus dem sogenannten Streitwert ermittelt werden. Dem Streitwert kommt zudem Bedeutung bei der Berechnung der Rechtsanwaltsgebühren zu. Wird lediglich die Räumung beantragt, dann richtet sich der Streitwert nach der Jahresmiete. Sobald der Streitwert ermittelt worden ist, können anfallende Gerichtskosten (aus dem Gerichtskostengesetz) wie auch Rechtsanwaltsgebühren (aus dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) entnommen werden. Wichtig: es sollte immer das sogenannte Kostenrisiko (eigener Anwalt, gegnerischer Anwalt, Gericht sowie ggf. sonstige Verfahrenskosten für Sachverständige/ Gutachten, Zeugen usw.) ermittelt werden, da dies alle möglichen Verfahrenskosten umfasst. Ist dieses Kostenrisiko bekannt, so kann nämlich die Vorgehensweise im Einzelfall auch wirtschaftlich abgeschätzt und nötigenfalls angepasst werden.

Dies vorausgesetzt wird klar, dass die möglichen Kosten immer nur für den Einzelfall berechnet werden können, ohne dass allgemein gültige Kostenrahmen genannt werden könnten. Es kann allerdings ohne weiteres festgestellt werden, dass je nach Höhe der Jahresmiete Räumungsverfahren durchaus hohe Kosten im Bereich mehrerer tausend Euro auslösen können. Aus diesem Grund kann es für Vermieter durchaus sinnvoll sein, eine das Mietrecht umfassende Rechtsschutzversicherung abzuschließen.

Gut zu wissen: wie auch immer das Kostenrisiko im Einzelfall ist, die Verfahrenskosten müssen am Ende des Verfahrens von der unterlegenen Partei getragen werden. Wie in jedem Gerichtsverfahren gilt auch nach einer berechtigten Kündigung, die erfolgreich gerichtlich durchgesetzt wurde, dass der Vermieter einen Kostenerstattungsanspruch gegen den Mieter erhält. Das Räumungsurteil als solches hält damit den Räumungsanspruch fest, der Kostenerstattungsanspruch wird in einem Kostenfestsetzungsbeschluss tituliert. Hierfür ist ein gesonderter Antrag nötig.

Erwähnt werden muss an dieser Stelle auch die Verfahrenslaufzeit. Nicht zwangsläufig muss das Verfahren bei Gericht lange dauern, sondern es kann auch recht flott gehen. Möglich ist das, wenn der Mieter sich nicht verteidigt und ein Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren ergeht. Über das Versäumnisurteil kann ein vollstreckbarer Titel in einem Zeitraum von etwas mehr als einem Monat erlangt werden. Wird aber das Verfahren vollständig durchlaufen, so sollte vorsichtshalber jede Instanz mit mindestens einem Jahr eingeplant werden. Im Einzelfall ist die Verfahrensdauer nämlich abhängig von der Vorbereitung des Hauptverhandlungstermins, der Anzahl der Termine (abhängig vom Umfang der Beweisaufnahme) und der Frage, ob Rechtsmittel gegen ein Urteil eingelegt werden.

Urteil da, Mieter nicht weg: was nun?

Auch in diesem Fall darf der Vermieter nicht einfach selbst tätig werden, sondern er muss einen Räumungsauftrag erteilen und damit die Zwangsvollstreckung einleiten. Nach Erteilung des Räumungsauftrags kümmert sich der Gerichtsvollzieher um die Räumung. Leider ist auch die Zwangsvollstereckung nicht frei von Kosten. Hier fallen Gebühren für die Tätigkeit des Gerichtsvollziehers an, außerdem ergeben sich Kosten in Abhängigkeit der Wohnungsgröße z.B. für die Beauftragung eines Entrümpelungs- oder Umzugsunternehmens. Auch wenn es einer Zwangsvollstreckung bedarf können anfallende Kosten aber durch die Art des Räumungsauftrags beeinflusst werden. Ein oft genutzter Weg ist die sogenannte Berliner Räumung. Wählt der Vermieter diesen weg, dann werden lediglich der Mieter aus dem Besitz gesetzt und das Schloss ausgetauscht. Eine vollständige Räumung der Mietsache erfolgt nicht. Auf diesem Weg erlangt der Vermieter wieder Zugang zur Wohnung. Ferner wird ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters geltend gemacht. Die Details zu dieser Vorgehensweise sollten ebenfalls im Rahmen einer anwaltlichen Beratung abgeklärt werden.

Beratung und Vertretung durch einen Rechtsanwalt

Die Erfahrung zeigt, dass es die „einfache“ Kündigung von Wohnraummietverhältnissen nicht gibt. Nahezu immer werden Rechtsfragen aufgeworfen, die nur ein Fachmann beantworten kann. Das gilt umso mehr, als dass unnötige Fehler bei einer Kündigung oder im gerichtlichen Verfahren erst recht unnötig viel Zeit und Geld kosten können. Da das richtige Vorgehen nur für den Einzelfall ermittelt werden kann, sollte die Rechtslage möglichst früh und umfassend bewertet werden.

Bei Problemen mit einem Mieter, die eine (fristlose) Kündigung nach sich ziehen könnten, beraten wir Sie natürlich gerne umfassend. Womöglich hilft Ihnen bereits eine anwaltliche Erstberatung in Ihrer konkreten Angelegenheit, um die fristlose Kündigung anzugehen. Allerdings sei an dieser Stelle auch darauf hingewiesen, dass neben dem Ausspruch einer Kündigung auch noch andere Möglichkeiten bestehen, um ein Mietverhältnis zu beenden. Aus der anwaltlichen Praxis lässt sich sagen, dass oft der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags unproblematischer und schneller ist. Gerne beraten wir Sie, welche Vorgehensweise in Ihrer Angelegenheit die beste Wahl ist.