Im Mietrecht tätige Rechtsanwälte wissen: selbst in einem einmal guten Mietverhältnis kann es dazu kommen, dass irgendwann Probleme auftreten. Ist einmal ein Streit vorhanden, so ist dies für Mieter und Vermieter meistens sehr belastend. Es kann in solchen Situationen auch dazu kommen, dass die vermeintlich schlechteste Lösung – also die Beendigung des Mietverhältnisses – der einzig sinnvolle Weg ist.

Zum Ende des Mietverhältnisses

Gerade für Vermieter ist die Beendigung des Mietverhältnisses aber oft schwieriger als angenommen. Liegt ein Streit vor der dazu führt, dass Mieter und Vermieter nicht mehr miteinander auskommen, so muss das noch nicht zwangsläufig eine Beendigung des Mietvertrags ermöglichen. Der wichtigste Grundsatz lautet hier: pacta sunt servanda, zu deutsch: Verträge sind einzuhalten. Dieses Prinzip der Vertragstreue führt dazu, dass es für die Vertragsbeendigung im Regelfall einen Grund braucht. Liegt allerdings ein ausreichender Grund vor, dann kann ein Mietverhältnis entweder ordentlich (mit Frist) oder auch fristlos gekündigt werden.

Der Beitrag befasst sich mit der fristlosen Kündigung und soll einen Überblick geben. Sofern Sie mehr über die ordentliche Kündigung erfahren wollen, soll an dieser Stelle nur darauf hingewiesen werden, dass die möglichen Kündigungsgründe eines Mietverhältnisses über Wohnraum in § 573 BGB geregelt sind. Erforderlich ist hier immer ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung. Nach dem Gesetz kann das berechtigte Interesse insbesondere dann bestehen, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, Eigenbedarf vorliegt oder weil der Vermieter eine sog. Verwertungskündigung aussprechen möchte.

Fristlose Kündigung nach dem BGB

Geregelt ist die fristlose Kündigung in §§ 543, 569 BGB. Das BGB bestimmt, dass ein wichtiger Grund vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Eine Aufzählung einiger wichtiger Kündigungsgründe findet sich in Absatz 2 der Vorschrift. Von den hier aufgezählten Kündigungsgründen dürfte der Zahlungsverzug des Mieters der wichtigste sein. Ein nicht unerheblicher Teil der anwaltlichen Beratungspraxis bezieht sich hierauf.

Die Aufzählung im Gesetz ist allerdings nicht abschließend, sondern es gibt viele weitere Gründe, aus denen eine fristlose Kündigung erfolgen kann. Ein Kündigungsgrund kann z.B. vorliegen, wenn der Mieter sich gegenüber dem Vermieter strafbar macht. Auch Ruhestörungen oder eine generelle Störung des Hausfriedens – z.B. weil Mieter untereinander streiten – können ggf. eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Der fristlosen Kündigung sollte in jedem Fall eine rechtliche Prüfung vorausgehen, da ja nicht ein jedes Verhalten eine solche rechtfertigt. Zudem ist auch zu beachten, dass nicht jedes Fehlverhalten des Mieters sofort eine fristlose Kündigung ermöglicht. Das Gesetz regelt ausdrücklich, dass in vielen Fällen eine Abmahnung vorrangig ist. Aber auch eine vorherige Abmahnung ist nicht immer nötg: das Erfordernis entfällt, wenn die Abmahnung entweder keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder wenn die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgt.

Hat man als Vermieter festgestellt, dass ein Grund zur fristlosen Kündigung vorliegt, so müssen weitere Anforderungen an die Kündigung beachtet werden. Der womöglich wichtigste Punkt: die Kündigung bedarf nach § 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form, sie muss also eigenhändig vom Vermieter unterzeichnet werden. Natürlich darf der Vermieter auch einen Rechtsanwalt beauftragen, der dann die Kündigung im Namen des Vermieters aussprechen kann. Wichtig ist dann aber, dass eine schriftliche Vollmacht im Original vorgelegt werden muss. Wird die Vollmacht in diesem Fall nicht vorgelegt, dann kann der Mieter die Kündigung zurückweisen.

Wie kann eine fristlose Kündigung aussehen (Muster)?

Wie eine fristlose Kündigung aussehen kann, soll durch das nachfolgende (vereinfachte) Muster dargestellt werden:

„Sehr geehrte(r) Frau/ Herr

zwischen uns besteht ein Mietvertrag vom [DATUM] über die [GENAUE BEZEICHNUNG DER MIETSACHE].

Diesen Mietvertrag kündige ich fristlos und fordere Sie auf, die Mietsache bis spätestens [DATUM] zu räumen und vertragsgerecht an mich herauszugeben.

Die Kündigung erfolgt als fristlose Kündigung, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG IM DETAIL].

[ENTWEDER]Mit Schreiben vom [DATUM] sind Sie wegen eines vergleichbaren Sachverhaltes und unter Androhung der fristlosen Kündigung bereits erfolglos abgemahnt worden. [ODER] Eine vorherige Abmahnung ist vorliegend ausnahmsweise entbehrlich, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG].

Rein vorsorglich und hilfsweise kündige ich den Mietvertrag wegen der zuvor genannten Gründe ordentlich zum nächstzulässigen Termin, in Ihrem Fall zum [DATUM DER GESETZLICHEN KÜNDIGUNGSFRIST].

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB) widerspreche ich bereits jetzt.

Zudem weise ich Sie darauf hin, dass Sie der Kündigung für den Fall, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung zum Tragen kommt, widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Der Widerspruch ist schriftlich und spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses, zu erklären. Für den Fall, dass Sie von Ihrem Widerspruchsrecht Gebrauch machen, bitte ich darum, Ihre Gründe so darzulegen, dass der Widerspruch auf seine Berechtigung hin überprüft werden kann.

Ich weise außerdem darauf hin, dass für jeden Tag, den Sie die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht an mich herausgeben, Nutzungsersatz von Ihnen beansprucht werden kann.

Nur höchst vorsorglich mahne ich Sie wegen der oben geschilderten Gründe (nochmals) ab und fordere dazu auf, das vertragswidrige Verhalten unverzüglich einzustellen. Bitte beachten Sie, dass die Abmahnung nur höchst vorsorglich erfolgt. An der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung sowie der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung ändert sich nichts.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift“

Das obige Muster ist als solches zu verstehen und muss selbstverständlich für den jeweiligen Einzelfall angepasst werden. Das Muster ersetzt keine anwaltliche Beratung, die vor Kündigung eines Mietverhältnisses immer in Anspruch genommen werden sollte.

Zugang der Kündigung und Räumungsfrist

Der Zugang der fristlosen Kündigung beim Mieter ist Voraussetzung für die Beendigung des Mietverhältnisses. Der Zugang beim Mieter ist die Voraussetzung dafür, dass die fristlose Kündigung als einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung wirksam werden kann. Ein wichtiger Tipp: dokumentieren Sie den Zugang der fristlosen Kündigung beim Mieter so, dass er nötigenfalls bei Gericht bewiesen werden kann. Wird die Kündigung dem Mieter ausgehändigt, so lassen Sie sich eine Empfangsquittung unterzeichnen. Möglich ist auch die Zustellung per Bote, oder der Einwurf in den Briefkasten unter Zeugen.

Und was ist mit der Räumungsfrist?

Wie oben erläutert führt bereits der Zugang der Kündigung beim Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses. Eine Räumungsfrist sollte dem Mieter allerdings trotzdem gegeben werden. Diese sollte angemessen sein und richtet sich häufig nach der Größe des bewohnten Wohnraums (also z.B. eine kleine Wohnung oder ein größeres Einfamilienhaus). Je nach Einzefall sind in der Praxis Räumungsfristen zwischen 2 und 4 Wochen nicht unüblich.

Und was, wenn der Mieter die fristlose Kündigung ignoriert?

Vermieter müssen wissen, dass sie den Mieter nach einer fristlosen Kündigung nicht einfach selbst vor die Tür setzen dürfen, wenn der Mieter einfach in der Wohnung bleibt. Stattdessen muss er eine Räumungsklage erheben und nötigenfalls nach einem Urteil eine Zwangsräumung beauftragen.

Zeitaufwand und Kosten können hierbei recht gut abgeschätzt werden und es ist sinnvoll, wenn Vermieter diese Punkte rechtzeitig berücksichtigen. Für die folgenden Erklärungen wird davon ausgegangen, dass die Kündigung zu Recht ausgesprochen wurde und dass der Mieter am Ende zur Räumung verurteilt wird.

Möchte der Vermieter eine Klage erheben, so muss er bei Gericht einen Gerichtskostenvorschuss einzahlen. Die genaue Höhe des Vorschusses hängt vom Streitwert ab. Der Streitwert ist ebenfalls maßgeblich für die Berechnung der Gebühren beim Rechtsanwalt. Zur Bemessung des Streitwerts kommt es hauptsächlich auf die in einem Jahr bezahlte Miete an; der Wert kann aber höher ausfallen, wenn neben der Räumung auch offene Mieten eingeklagt werden. Sobald der Streitwert ermittelt worden ist, können anfallende Gerichtskosten (aus dem Gerichtskostengesetz) wie auch Rechtsanwaltsgebühren (aus dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) entnommen werden. Wichtig: es sollte immer das sogenannte Kostenrisiko (eigener Anwalt, gegnerischer Anwalt, Gericht sowie ggf. sonstige Verfahrenskosten für Sachverständige/ Gutachten, Zeugen usw.) ermittelt werden, da dies alle möglichen Verfahrenskosten umfasst. Sofern eine anwaltliche Beratung umfassend erfolgt, wird das Kostenrisiko ebenfalls erläutert. Schließlich ergeben sich aus diesem die wirtschaftlichen Risiken in der Angelegenheit.

Es ist vor diesem Hintergrund nachvollziehbar, dass die möglichen Kosten immer nur für ein konkretes Verfahren berechnet werden können. Je nach Höhe der Jahresmiete werden Räumungsverfahren allerdings durchaus hohe Kosten im Bereich mehrerer tausend Euro auslösen. Diese Aussage dürfte allgemein zutreffend sein. Vorausschauende Vermieter schließen daher rechtzeitig eine Rechtsschutzversicherung ab, die auch den Bereich des Mietrechts umfasst.

Ebenfalls von Bedeutung: die Verfahrenskosten müssen am Ende des Verfahrens von der unterlegenen Partei getragen werden. War die Kündigung berechtigt und hat der Vermieter auch das Klageverfahren erfolgreich durchlaufen, dann muss der Mieter angefallene Kosten tragen bzw. an den Vermieter erstatten. Es ergeht dann neben dem Räumungsurteil auch noch ein sogenannter Kostenfestsetzungsbeschluss, der gesondert beantragt wird.

Der zweite Punkt von Bedeutung: die Verfahrenslaufzeit. Es gibt durchaus Wege, die ein schnelles Verfahrensende ermöglichen. Häufigster Fall ist, wenn der Mieter (z.B. aus Kostengründen) sich nicht verteidigt und ein Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren ergeht. In diesem Fall ist damit zu rechnen, dass nach etwas mehr als einem Monat ein vollstreckbarer Titel vorliegt. Gleichzeitig ist es so, dass (sollte es nicht zu einem Versäumnisurteil kommen und das Verfahren vollständig durchgeführt werden müssen) durchaus ein Jahr pro Instanz vergehen kann. Woraus ergibt sich diese lange Zeitspanne? Üblicherweise aus der Vorbereitung des Hauptverhandlungstermins, der Anzahl der Termine (abhängig vom Umfang der Beweisaufnahme) und der Frage, ob Rechtsmittel gegen ein Urteil eingelegt werden.

Das Räumungsurteil und die Vollstreckung

Auch das gibt es: das Urteil ist rechtskräftig, der Mieter zieht aber trotzdem nicht freiwillig aus. In diesem Fall muss der Vermieter einen Räumungsauftrag erteilen und damit die Zwangsvollstreckung einleiten. Im Auftrag des Vermieters erfolgt die Räumung dann durch den Gerichtsvollzieher. Leider ist auch die Zwangsvollstereckung nicht frei von Kosten. Hier fallen Gebühren für die Tätigkeit des Gerichtsvollziehers an, außerdem ergeben sich Kosten in Abhängigkeit der Wohnungsgröße z.B. für die Beauftragung eines Entrümpelungs- oder Umzugsunternehmens. Allerdings sind auch im Rahmen der Zwangsvollstreckung Wege vorhanden, um anfallende Kosten niedriger zu halten. Stichwort ist her die Berliner Räumung. Bei dieser Vorgehensweise wird nicht die Wohnung vollständig geräumt, sondern es werden lediglich der Mieter aus dem Besitz gesetzt und das Schloss ausgetauscht. Der Vermieter erhält so relativ schnell und kostengünstig wieder Zugang zu seiner Wohnung. Zusätzlich wird ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters geltend gemacht. Die Details bei dieser Vorgehensweise sollten im Rahmen einer anwaltlichen Beratung besprochen werden.

Ist die Beauftragung eines Rechtsanwalts sinnvoll?

Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum ist in rechtlicher Hinsicht nicht immer einfach, so dass Rechtsfragen durch einen Fachmann geklärt werden sollten. Zu vermeiden sind hier vor allem Fehler bereits bei der Kündigung, die spätestens im gerichtlichen Verfahren viel Zeit und Geld kosten können. Da das richtige Vorgehen nur für den Einzelfall ermittelt werden kann, sollte die Rechtslage möglichst früh und umfassend bewertet werden.

Sollten Sie Probleme mit einem Mieter haben, so beraten wir Sie gerne dahingehend, ob eine (fristlose) Kündigung möglich ist und wie diese formuliert werden kann. Im Rahmen einer Erstberatung lassen sich viele Fragen bereits klären, wobei an dieser Stelle darauf hingewiesen sei, dass neben dem Ausspruch einer Kündigung auch noch andere Möglichkeiten bestehen, um ein Mietverhältnis zu beenden. Als Beispiel sei hier die Möglichkeit genannt, dass Mieter und Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag schließen. Welcher der Wege in Ihrer konkreten Angelegenheit besser ist, dazu möchte wir Ihnen gerne unsere Beratungsleistung anbieten.