Im Zuge der verschiedenen Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie sind deutschlandweit bekanntermaßen sehr viele und teils sehr strenge Maßnahmen ergriffen worden, darunter auch die Schließung von z.B. Einzelhandel, Hotels, Gastronomie, Fitnessstudios und zahlreichen weiteren Unternehmen der verschiedensten Bereiche.

In Fällen, in denen das betroffene Unternehmen die genutzten Räumlichkeiten angemietet hat, diese aber aufgrund der angeordneten Schließung nicht nutzen kann, wäre es denkbar, von einem Mangel der Mietsache auszugehen und die Miete zu mindern.

Geregelt ist dies in § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB: wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder wenn während der Mietzeit ein solcher Mangel entsteht, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.

Es erscheint auf den ersten Blick naheliegend, dass bei einer behördlich angeordneten Schließung, die den Betrieb des Unternehmens unmöglich macht und mithin der Mietsache jegliche Funktion nimmt, ein Mangel in diesem Sinne vorliegen könnte.

Tatsächlich hat im letzten Jahr auch das LG München I mit Urteil vom 22.09.2020, 3 O 4495/20, angenommen, dass in dieser Situation ein Mangel vorliegen kann. Das Gericht gewährte in der Entscheidung – abhängig vom betroffenen Schließungszeitraum – eine Minderung von bis zu 80%.

Diese Auffassung wurde auch von einigen weiteren Gerichten geteilt; die große Mehrzahl der gerichtlichen Entscheidungen in Deutschland lehnt allerdings ein Minderungsrecht der betroffenen Gewerberaummieter ab. Im Wesentlichen wird dies damit begründet, dass es sich bei den behördlichen angeordneten Schließungen um einen außerhalb der Mietsache liegenden Umstand handelt. Einen Mangel stellt das grundsätzlich nicht dar. Anders ist das nur dann, wenn die außerhalb der Mietsache liegenden Umstände unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruhen.

Eine Minderung der Miete im Bereich der Gewerbemiete wegen der Corona-Pandemie ist daher im Regelfall nicht möglich.