Der Bundestag hat das Gesetz zur Abmilderung der Folgender COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.03.2020 beschlossen, das auch Auswirkungen auf mietrechtliche Sachverhalte hat. Insbesondere geht es um den neuen Art. 240 § 2 EGBGB, der wie folgt lautet:

Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen

(1)Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhangzwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

Die Regelung führt dazu, dass eine Kündigung – und zwar unabhängig davon, ob diese als ordentliche (fristgebundene) oder außerordentliche (fristlose) Kündigung erklärt wird – wegen eines Mietrückstands, der aus der Zeit zwischen 01.04.2020 und 30.06.2020 auftritt, nicht möglich ist.

Der Mieter bleibt zwar nach wie vor zur Mietzahlung verpflichtet, kommt er dieser Zahlungspflicht allerdings nicht nach, so ist er – sofern die Nichtzahlung  auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht (was der Mieter glaubhaft machen muss) – vor einer Kündigung geschützt.

Für Mieter besteht aufgrund der neuen gesetzlichen Regelung die Möglichkeit, den Mietrückstand bis 30.06.2022 auszugleichen. Geschieht dies nicht, so ist eine Kündigung ab 01.07.2022 wieder möglich.

Wichtig: die gesetzliche Regelung bedeutet nicht, dass der Mieter von der Mietzahlung befreit wird! Es wird lediglich die Kündigung wegen Zahlungsverzugs als solche für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen.

Ebenso führt die gesetzliche Regelung nicht dazu, dass Mieter einfach so die Mietzahlung verweigern können. Dies ist nach der gesetzlichen Regelung nur dann möglich, wenn die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Kann der Mieter das nicht glaubhaft machen, so kann nach wie vor auch aufgrund von Zahlungsverzug gekündigt werden.

Im Übrigen sollten sowohl Mieter und auch Vermieter beachten, dass die Kündigung aus anderen Gründen (z.B. Eigenbedarf) nach wie vor möglich ist.