Nicht immer verlaufen Mietverhältnisse frei von Problemen. Für Mieter und Vermieter bedeuten solche Probleme auch häufig mehr oder weniger umfangreiche Streitigkeiten, die im Einzelfall sehr belastend sein können. Im schlechtesten Fall führen Probleme und Streit im Mietverhältnis am Ende zu dessen Beendigung.

Ende eines Mietverhältnisses

In rechtlicher Hinsicht ist allerdings die Beendigung des Mietverhältnisses für Vermieter nicht immer einfach. Der Umstand allein, dass Mieter und Vermieter nicht mehr miteinander auskommen, wird in den seltensten Fällen ausreichen, um das Mietverhältnis zu beenden. Das deutsche Recht basiert allgemein auf dem Grundsatz, dass Verträge einzuhalten sind („pacta sunt servanda“). In diesem Grundsatz steckt das Prinzip der Vertragstreue. Verträge sollen so durchgeführt werden, wie sie geschlossen worden sind. Sie sollen aber nicht grundlos beendet werden. Wenn allerdings ein Grund zur Beendigung besteht, dann kann das Mietverhältnis entweder ordentlich (mit Frist) oder fristlos gekündigt werden.

In diesem Beitrag wird vor allem die fristlose Kündigung thematisiert. Der Vollständigkeit wegen darf aber ergänzt werden, dass die möglichen Kündigungsgründe eines Mietverhältnisses über Wohnraum in § 573 BGB geregelt sind. Eine ordentliche Kündigung setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung voraus. Nach der gesetzlichen Regelung liegt das berechtige Interesse jedenfalls dann vor, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, Eigenbedarf vorliegt oder weil der Vermieter eine sog. Verwertungskündigung aussprechen will.

Die fristlose Kündigung im BGB

Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist die außerordentliche fristlose Kündigung geregelt in §§ 543, 569 BGB. Hiernach liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Besonders wichtige bzw. besonders häufige Kündigungsgründe sind ausdrücklich in Absatz 2 der Vorschrift geregelt. Die anwaltliche Praxis zeigt, dass der wahrscheinlich häufigste Kündigungsgrund hierbei der Zahlungsverzug des Mieters ist.

Daneben gibt es aber viele andere Gründe, wann eine fristlose Kündigung möglich ist. Ein Kündigungsgrund kann z.B. eine Straftat des Mieters sein, etwa wenn dieser seinen Vermieter massiv beleidigt. Ebenso kann zur fristlosen Kündigung genügen, wenn der Mieter andere Mieter massiv in deren Mietgebrauch stört.

Ob ein bestimmtes Verhalten des Mieters ausreicht, um eine fristlose Kündigung auszusprechen, muss jeweils im Einzelfall geprüft werden. Zu beachten ist hierbei, dass nicht jedes Fehlverhalten sofort eine fristlose Kündigung nach sich ziehen darf. So sieht das Gesetz ausdrücklich vor, dass vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung erfolgen muss. Nicht immer ist eine solche Abmahnung nötig: wenn sie entweder keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder wenn die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgt.

Hat man als Vermieter den Entschluss gefasst, fristlos zu kündigen, so müssen die formellen Voraussetzungen der Kündigung beachtet werden. Beispielsweise muss die Kündigung eigenhändig vom Vermieter unterzeichnet werden, sie bedarf insoweit der Schriftform nach § 568 Abs. 1 BGB. Soll die Kündigung im Auftrag des Vermieters erfolgen, so muss der Kündigende eine schriftliche Vollmacht des Vermieters mit zur Kündigung geben. Wird die Vollmacht in diesem Fall nicht vorgelegt, dann kann der Mieter die Kündigung zurückweisen.

Muster einer fristlosen Kündigung

Wie eine fristlose Kündigung aussehen kann, soll durch das nachfolgende (vereinfachte) Muster dargestellt werden:

„Sehr geehrte(r) Frau/ Herr

zwischen uns besteht ein Mietvertrag vom [DATUM] über die [GENAUE BEZEICHNUNG DER MIETSACHE].

Diesen Mietvertrag kündige ich fristlos und fordere Sie auf, die Mietsache bis spätestens [DATUM] zu räumen und vertragsgerecht an mich herauszugeben.

Die Kündigung erfolgt als fristlose Kündigung, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG IM DETAIL].

[ENTWEDER]Mit Schreiben vom [DATUM] sind Sie wegen eines vergleichbaren Sachverhaltes und unter Androhung der fristlosen Kündigung bereits erfolglos abgemahnt worden. [ODER] Eine vorherige Abmahnung ist vorliegend ausnahmsweise entbehrlich, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG].

Rein vorsorglich und hilfsweise kündige ich den Mietvertrag wegen der zuvor genannten Gründe ordentlich zum nächstzulässigen Termin, in Ihrem Fall zum [DATUM DER GESETZLICHEN KÜNDIGUNGSFRIST].

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB) widerspreche ich bereits jetzt.

Zudem weise ich Sie darauf hin, dass Sie der Kündigung für den Fall, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung zum Tragen kommt, widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Der Widerspruch ist schriftlich und spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses, zu erklären. Für den Fall, dass Sie von Ihrem Widerspruchsrecht Gebrauch machen, bitte ich darum, Ihre Gründe so darzulegen, dass der Widerspruch auf seine Berechtigung hin überprüft werden kann.

Ich weise außerdem darauf hin, dass für jeden Tag, den Sie die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht an mich herausgeben, Nutzungsersatz von Ihnen beansprucht werden kann.

Nur höchst vorsorglich mahne ich Sie wegen der oben geschilderten Gründe (nochmals) ab und fordere dazu auf, das vertragswidrige Verhalten unverzüglich einzustellen. Bitte beachten Sie, dass die Abmahnung nur höchst vorsorglich erfolgt. An der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung sowie der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung ändert sich nichts.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift“

Das obige Muster bedarf selbstverständlich einiger auf den Einzelfall bezogener Anpassungen, ohne die es nicht verwendet werden kann. Es ersetzt zudem keine anwaltliche Beratung, die vor Kündigung eines Mietverhältnisses immer in Anspruch genommen werden sollte.

Wirkung der Kündigung

Eine fristlose Kündigung führt zur Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Zugang beim Mieter. Es handelt sich um eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, die der Mieter wahrnehmen können muss. Empfehlenswert ist es daher in der Praxis, den Zugang der Kündigung zu dokumentieren. Bei einer Übergabe an den Mieter empfiehlt sich eine schriftliche Empfangsbestätigung, andernfalls kann im Falle des Briefkasteneinwurfs eine Zustellung per Bote oder unter Zeugen sinnvoll sein.

Gibt es eine Räumungsfrist?

Eine Räumungsfrist ist auch bei der fristlosen Kündigung üblich, auch wenn das Mietverhältnis bereits mit Zugang beim Mieter beendet wird. Ausreichend ist aber eine angemessene Räumungsfrist, die sich an der Größe des bewohnten Wohnraums (also z.B. eine kleine Wohnung oder ein größeres Einfamilienhaus) orientieren sollte. Je nach Einzefall sind in der Praxis Räumungsfristen zwischen 2 und 4 Wochen nicht unüblich.

Mieter ignoriert fristlose Kündigung: was ist zu tun?

Zieht der Mieter trotz fristloser Kündigung nicht freiwillig aus, dann darf der Vermieter den Mieter nicht einfach selbst aus der Wohnung werfen. Der Vermieter muss in diesem Fall vielmehr eine Räumungsklage erheben und ein Urteil erstreiten. Ein solches Räumungsurteil kann nötigenfalls auch zwangsvollstreckt werden.

Für das gerichtliche Verfahren sollten Vermieter sowohl den voraussichtlichen Zeitaufwand wie auch die möglichen Kosten kennen. Es soll dabei angenommen werden, dass die Kündigung zu Recht ausgesprochen wurde und dass der Mieter am Ende zur Räumung verurteilt wird.

Grundsätzlich muss bei Gericht ein Gerichtskostenvorschuss eingezahlt werden, damit das Verfahren überhaupt beginnt. Die Höhe des Gerichtskostenvorschusses richtet sich nach dem Streitwert. Dem Streitwert kommt zudem Bedeutung bei der Berechnung der Rechtsanwaltsgebühren zu. Maßgeblich für die Bemessung des Streitwerts ist bei einer Räumungsklage die jährliche Miete. Sobald der Streitwert ermittelt worden ist, können anfallende Gerichtskosten (aus dem Gerichtskostengesetz) wie auch Rechtsanwaltsgebühren (aus dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) entnommen werden. Wichtig: es sollte immer das sogenannte Kostenrisiko (eigener Anwalt, gegnerischer Anwalt, Gericht sowie ggf. sonstige Verfahrenskosten für Sachverständige/ Gutachten, Zeugen usw.) ermittelt werden, da dies alle möglichen Verfahrenskosten umfasst. Ist dieses Kostenrisiko bekannt, so kann nämlich die Vorgehensweise im Einzelfall auch wirtschaftlich abgeschätzt und nötigenfalls angepasst werden.

Da die Kosten immer nur für ein konkretes Verfahren ermittelt werden können, kann hier keine allgemeine Kostenauskunft erteilt werden. Zu betonen ist aber, dass je nach Höhe der Jahresmiete Räumungsverfahren durchaus hohe Kosten im Bereich mehrerer tausend Euro auslösen können. Vorausschauende Vermieter schließen daher rechtzeitig eine Rechtsschutzversicherung ab, die auch den Bereich des Mietrechts umfasst.

Ebenfalls von Bedeutung: die Verfahrenskosten müssen am Ende des Verfahrens von der unterlegenen Partei getragen werden. Bei einer berechtigten Kündigung, die mit einem klagestattgebenden Urteil endet, erwirbt der Vermieter auch einen Anspruch auf Erstattung aller angefallenen Verfahrenskosten gegen den Mieter. Dieser wird in einem sogenannten Kostenfestsetzungsbeschluss tituliert, der neben dem Räumungsurteil beantragt wird.

Zu berücksichtigen ist ferner die erwartbare Verfahrenslaufzeit. Es ist zwar theoretisch möglich, dass ein Räumungsverfahren sehr schnell endet. Möglich ist das, wenn der Mieter sich nicht verteidigt und ein Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren ergeht. Über das Versäumnisurteil kann ein vollstreckbarer Titel in einem Zeitraum von etwas mehr als einem Monat erlangt werden. Ungleich länger kann das Verfahren dauern, wenn es vollständig durchlaufen wird. Normal sind in diesem Fall Verfahrensdauern von etwa einem Jahr pro Instanz. Diese lange Zeitspanne erklärt sich unter anderem aus der Vorbereitung des Hauptverhandlungstermins, der Anzahl der Termine (abhängig vom Umfang der Beweisaufnahme) und der Frage, ob Rechtsmittel gegen ein Urteil eingelegt werden.

Das Räumungsurteil und die Vollstreckung

Auch das gibt es: das Urteil ist rechtskräftig, der Mieter zieht aber trotzdem nicht freiwillig aus. In diesem Fall muss der Vermieter einen Räumungsauftrag erteilen und damit die Zwangsvollstreckung einleiten. Im Auftrag des Vermieters erfolgt die Räumung dann durch den Gerichtsvollzieher. Wichtig: auch die Zwangsvollstreckung kostet nochmals Geld, wobei die Kosten von verschiedenen Faktoren abhängig sind (u.a. Größe der zu räumenden Wohnung, Vornahme einzelner Tätigkeiten des Gerichtsvollziehers u.a.). Trotzdem gibt es auch im Rahmen der Räumung Möglichkeiten, die Kosten niedriger zu halten. Stichwort ist her die Berliner Räumung. Bei dieser Vorgehensweise wird nicht die Wohnung vollständig geräumt, sondern es werden lediglich der Mieter aus dem Besitz gesetzt und das Schloss ausgetauscht. Dies ist ein recht eleganter Weg, damit der Vermieter wieder Zugang zur Wohnung erhält. Ferner wird ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters geltend gemacht. Die Einzelheiten sollten ebenfalls im Rahmen einer anwaltlichen Beratung abgeklärt werden.

Beratung und Vertretung durch einen Rechtsanwalt

Gerade Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen bringen in der Praxis eine Vielzahl an Rechtsfragen mit sich, die durch einen Fachmann beantwortet werden müssen. Das muss jedenfalls deswegen betont werden, weil Fehler bei einer Kündigung oder im gerichtlichen Verfahren sehr viel Zeit und Geld kosten können. Es ist daher notwendig, frühzeitig die Rechtslage zu kennen und dann im Einzelfall richtig vorzugehen.

Haben Sie ein Problem mit einem Mieter und möchten eine (fristlose) Kündigung aussprechen, dann beraten wir Sie gerne in Ihrer Angelegenheit. Es bietet sich in jedem Fall eine erste Einschätzung der Angelegenheit mittels einer Eirstberatung an, wobei an dieser Stelle darauf hingewiesen sei, dass neben dem Ausspruch einer Kündigung auch noch andere Möglichkeiten bestehen, um ein Mietverhältnis zu beenden. Aus der anwaltlichen Praxis lässt sich sagen, dass oft der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags unproblematischer und schneller ist. Welche Vorgehensweise im Einzelfall die Beste ist, dazu beraten wir Sie gerne.