Wie bei jedem anderen Vertrag auch kann es auch im Mietverhältnis vorkommen, dass Probleme auftreten. Ist einmal ein Streit vorhanden, so ist dies für Mieter und Vermieter meistens sehr belastend. Im schlechtesten Fall führen Probleme und Streit im Mietverhältnis am Ende zu dessen Beendigung.

Mietverhältnisse und deren Beendigung

Die Erfahrung zeigt, dass die Beendigung eines Mietverhältnisses für Vermieter oft schwieriger als angenommen ist. Es wäre vorschnell anzunehmen, dass das Mietverhältnis schon deswegen beendet werden kann, weil Mieter und Vermieter nicht mehr miteinander auskommen. Das deutsche Recht setzt insoweit auf den Grundsatz, dass Verträge einzuhalten sind (pacta sunt servanda). Dieses Prinzip der Vertragstreue führt dazu, dass es für die Vertragsbeendigung im Regelfall einen Grund braucht. Gleichzeitig gilt: liegt ein ausreichender Beendigungsgrund vor, dann kann das Mietverhältnis entweder ordentlich (mit Frist) oder fristlos gekündigt werden.

Der Beitrag befasst sich mit der fristlosen Kündigung und soll einen Überblick geben. Der Vollständigkeit wegen darf aber ergänzt werden, dass die möglichen Kündigungsgründe eines Mietverhältnisses über Wohnraum in § 573 BGB geregelt sind. Erforderlich ist hier immer ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung. Rechtslage ist hier, dass ein berechtigtes Interesse insbesondere vorliegt, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, wenn Eigenbedarf vorliegt oder wenn der Vermieter eine sog. Verwertungskündigung aussprechen kann.

Die fristlose Kündigung

Die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund regeln §§ 543, 569 BGB. Das BGB bestimmt, dass ein wichtiger Grund vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Eine Aufzählung einiger wichtiger Kündigungsgründe findet sich in Absatz 2 der Vorschrift. Die anwaltliche Praxis zeigt, dass der wahrscheinlich häufigste Kündigungsgrund hierbei der Zahlungsverzug des Mieters ist.

Es gibt noch viele weitere Gründe, warum eine fristlose Kündigung möglich sein kann. Ein Kündigungsgrund kann z.B. eine Straftat des Mieters sein, etwa wenn dieser seinen Vermieter massiv beleidigt. Außerdem kann eine fristlose Kündigung möglich sein, wenn der Mieter den Hausfrieden stört und andere Mieter hiervon betroffen sind.

Ob ein bestimmtes Verhalten des Mieters ausreicht, um eine fristlose Kündigung auszusprechen, muss jeweils im Einzelfall geprüft werden. Wichtig: nicht jedes Fehlverhalten des Mieters darf sofort mit der fristlosen Kündigung quittiert werden. Eine fristlose Kündigung kann unwirksam sein, wenn eine vorherige Abmahnung des Mieters erforderlich war. Abermals gut zu wissen: es bedarf keiner Abmahnung, wenn sie entweder keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder wenn die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgt.

Wäre eine Kündigung nach Prüfung möglich, so müssen auch bei der fristlosen Kündigung weitere Anforderungen an die Kündigung beachtet werden. Besonders wichtig: die Kündigung bedarf nach § 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form, sie muss also eigenhändig vom Vermieter unterzeichnet werden. Der Vermieter kann sich bei Ausspruch der Kündigung durch einen Dritten (z.B. einen Rechtsanwalt) vertreten lassen, er muss dann aber eine schriftliche Vollmacht erteilen, die mit der Kündigung vorgelegt werden muss. Würde die Vollmacht in dieser Situation nicht vorgelegt, dann könnte die Kündigung durch den Mieter zurückgewiesen werden.

Fristlose Kündigung: Muster

Ein vereinfachtes Muster einer fristlosen Kündigung könnte etwa wie folgt aussehen:

„Sehr geehrte(r) Frau/ Herr

zwischen uns besteht ein Mietvertrag vom [DATUM] über die [GENAUE BEZEICHNUNG DER MIETSACHE].

Diesen Mietvertrag kündige ich fristlos und fordere Sie auf, die Mietsache bis spätestens [DATUM] zu räumen und vertragsgerecht an mich herauszugeben.

Die Kündigung erfolgt als fristlose Kündigung, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG IM DETAIL].

[ENTWEDER]Mit Schreiben vom [DATUM] sind Sie wegen eines vergleichbaren Sachverhaltes und unter Androhung der fristlosen Kündigung bereits erfolglos abgemahnt worden. [ODER] Eine vorherige Abmahnung ist vorliegend ausnahmsweise entbehrlich, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG].

Rein vorsorglich und hilfsweise kündige ich den Mietvertrag wegen der zuvor genannten Gründe ordentlich zum nächstzulässigen Termin, in Ihrem Fall zum [DATUM DER GESETZLICHEN KÜNDIGUNGSFRIST].

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB) widerspreche ich bereits jetzt.

Zudem weise ich Sie darauf hin, dass Sie der Kündigung für den Fall, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung zum Tragen kommt, widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Der Widerspruch ist schriftlich und spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses, zu erklären. Für den Fall, dass Sie von Ihrem Widerspruchsrecht Gebrauch machen, bitte ich darum, Ihre Gründe so darzulegen, dass der Widerspruch auf seine Berechtigung hin überprüft werden kann.

Ich weise außerdem darauf hin, dass für jeden Tag, den Sie die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht an mich herausgeben, Nutzungsersatz von Ihnen beansprucht werden kann.

Nur höchst vorsorglich mahne ich Sie wegen der oben geschilderten Gründe (nochmals) ab und fordere dazu auf, das vertragswidrige Verhalten unverzüglich einzustellen. Bitte beachten Sie, dass die Abmahnung nur höchst vorsorglich erfolgt. An der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung sowie der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung ändert sich nichts.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift“

An dieser Stelle muss der Hinweis erfolgen, dass das obige Muster jeweils für den Einzelfall angepasst werden muss. Vorstehendes Muster einer fristlosen ersetzt keine anwaltliche Beratung, die vor Kündigung eines Mietverhältnisses immer in Anspruch genommen werden sollte.

Fristlose Kündigung: Zugang und Räumungsfrist

Die fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis mit Zugang beim Mieter. Es handelt sich um eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, die der Mieter wahrnehmen können muss. Aus Gründen der Beweisbarkeit sollte der Zugang der Kündigung daher dokumentiert werden. Bei unmittelbarer Übergabe an den Mieter ist eine schriftliche Empfangsbestätigung optimal, andernfalls kann im Falle des Briefkasteneinwurfs eine Zustellung per Bote oder unter Zeugen sinnvoll sein.

Räumungsfrist und fristlose Kündigung

Wie oben erläutert führt bereits der Zugang der Kündigung beim Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses. Eine Räumungsfrist sollte dem Mieter allerdings trotzdem gegeben werden. Die Räumungsfrist sollte angemessen sein. Sie richtet sich häufig nach der Größe des bewohnten Wohnraums (also z.B. eine kleine Wohnung oder ein größeres Einfamilienhaus). Angemessen wird in den meisten Fällen eine Frist zwischen 2 und 4 Wochen sein.

Was tun, wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht?

Leider kommt es recht oft vor, dass Meter trotz der fristlosen Kündigung keine Anstalten machen, auszuziehen. Der Vermieter muss sich dann richtig verhalten und darf auf keinen Fall den Mieter selbst vor die Tür setzen. Der Vermieter ist in diesem Fall vielmehr darauf angewiesen, dass er eine Räumungsklage erhebt und ein Urteil erstreitet, das dann aber auch zwangsvollstreckt werden kann.

Für Vermieter ist es daher wichtig zu wissen, mit welchem Zeitaufwand und mit welchen Kosten in diesem Fall zu rechnen ist. Es soll dabei angenommen werden, dass die Kündigung zu Recht ausgesprochen wurde und dass der Mieter am Ende zur Räumung verurteilt wird.

Grundsätzlich muss bei Gericht ein Gerichtskostenvorschuss eingezahlt werden, damit das Verfahren überhaupt beginnt. Die Höhe des Gerichtskostenvorschusses richtet sich nach dem Streitwert. Der Streitwert ist ebenfalls maßgeblich für die Berechnung der Gebühren beim Rechtsanwalt. Wird lediglich die Räumung beantragt, dann richtet sich der Streitwert nach der Jahresmiete. Anfallende Gerichtskosten (aus dem Gerichtskostengesetz) wie auch Rechtsanwaltsgebühren (aus dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) können bei Kenntnis des Streitwerts recht einfach bestimmt werden. Wichtig: es sollte immer das sogenannte Kostenrisiko (eigener Anwalt, gegnerischer Anwalt, Gericht sowie ggf. sonstige Verfahrenskosten für Sachverständige/ Gutachten, Zeugen usw.) ermittelt werden, da dies alle möglichen Verfahrenskosten umfasst. Auf die Ermittlung des Kostenrisikos sollte nicht verzichtet werden, schließlich können hiermit wirtschaftliche Risiken besser eingeschätzt werden. Außerdem kann die Vorgehensweise im Einzelfall nötigenfalls auch angepasst werden.

Es ist vor diesem Hintergrund nachvollziehbar, dass die möglichen Kosten immer nur für ein konkretes Verfahren berechnet werden können. Es kann allerdings ohne weiteres festgestellt werden, dass je nach Höhe der Jahresmiete Räumungsverfahren durchaus hohe Kosten im Bereich mehrerer tausend Euro auslösen können. Hohe Kosten können einen Vermieter unter Umständen davon abhalten, seine Ansprüche gerichtlich geltend zu machen. Deswegen kann der rechtzeitige Abschluss einer Rechtsschutzversicherung sinnvoll sein.

Unabhängig vom Kostenrisiko im Einzelfall gilt: die Verfahrenskosten müssen am Ende des Verfahrens von der unterlegenen Partei getragen werden. War die Kündigung berechtigt und hat der Vermieter auch das Klageverfahren erfolgreich durchlaufen, dann muss der Mieter angefallene Kosten tragen bzw. an den Vermieter erstatten. Dieser wird in einem sogenannten Kostenfestsetzungsbeschluss tituliert, der neben dem Räumungsurteil beantragt wird.

Neben den reinen Kosten des Verfahrens muss auch die Verfahrenslaufzeit beachtet werden. Es ist zwar theoretisch möglich, dass ein Räumungsverfahren sehr schnell endet. Zum Beispiel ist das möglich, wenn der Mieter sich nicht verteidigt und ein Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren ergeht. Das Versäumnisurteil hat Vorteile aus Kostensicht, es führt aber auch dazu, dass (sofern ein Einspruch ausbleibt) nach etwas mehr als einem Monat – gerechnet ab der Einreichung der Klage zu Gericht – ein vollstreckbarer Titel vorliegen wird. Leider kann es ebenso gut passieren, dass das gerichtliche Verfahren vollständig durchlaufen werden muss. Dann sollte man als Vermieter pro Instanz etwa ein Jahr einkalkulieren. Im Einzelfall ist die Verfahrensdauer nämlich abhängig von der Vorbereitung des Hauptverhandlungstermins, der Anzahl der Termine (abhängig vom Umfang der Beweisaufnahme) und der Frage, ob Rechtsmittel gegen ein Urteil eingelegt werden.

Wie geht es nach dem Urteil weiter?

Auch in diesem Fall gilt wieder, dass der Vermieter nicht zur Selbstjustiz greifen darf. Hat er vor Gericht gewonnen, dann kann aus dem Urteli ein Räumungsauftrag erteilt und die Zwangsvollstreckung eingeleitet werden. Tätig wird hierbei der Gerichtsvollzieher im Auftrag des Vermieters. Wichtig: auch die Zwangsvollstreckung kostet nochmals Geld, wobei die Kosten von verschiedenen Faktoren abhängig sind (u.a. Größe der zu räumenden Wohnung, Vornahme einzelner Tätigkeiten des Gerichtsvollziehers u.a.). Auch wenn es einer Zwangsvollstreckung bedarf können anfallende Kosten aber durch die Art des Räumungsauftrags beeinflusst werden. Zu denken wäre etwa an eine Räumung nach dem Berliner Modell. Die Kostenreduzierung folgt in diesem Fall daraus, dass keine vollständige Räumung der Wohnung erfolgt, sondern es werden nur der Mieter aus dem Besitz gesetzt und das Schloss ausgetauscht. Der Vermieter erhält so Zugang zu der Wohnung. Ferner wird ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters geltend gemacht. Die Details zu dieser Vorgehensweise sollten ebenfalls im Rahmen einer anwaltlichen Beratung abgeklärt werden.

Ist die Beauftragung eines Rechtsanwalts sinnvoll?

Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum ist in rechtlicher Hinsicht nicht immer einfach, so dass Rechtsfragen durch einen Fachmann geklärt werden sollten. Das gilt umso mehr, als dass Fehler bei einer Kündigung oder im gerichtlichen Verfahren viel Zeit und Geld kosten können. Um dem Vermieter Sicherheit für das Verfahren zu geben ist zu empfehlen, dass frühzeitig eine umfassende rechtliche Würdigung des Sachverhalts erfolgt.

Gerne helfen wir Ihnen weiter, wenn es zu Problemen in einem Mietverhältnis gekommen ist und Sie deswegen dem Mieter eine (fristlose) Kündigung zukommen lassen wollen. Im Rahmen einer Erstberatung lassen sich viele Fragen bereits klären, wobei an dieser Stelle darauf hingewiesen sei, dass neben dem Ausspruch einer Kündigung auch noch andere Möglichkeiten bestehen, um ein Mietverhältnis zu beenden. So gibt es beispielsweise auch die Möglichkeit eines Mietaufhebungsvertrags. Wir freuen uns, wenn wir Ihnen in Ihrer Angelegenheit helfen dürfen und beraten Sie daher gerne.