Nach wie vor hat die Corona-Krise in vielen Fällen Auswirkungen auch auf Vertragsverhältnisse, insbesondere Mietverträge. Einige Mieter sind, z.B. wegen Kurzarbeit oder Jobverlust, in eine finanzielle Schieflage geraten. In diesem Beitrag sollen Mietern Möglichkeiten aufgezeigt werden, was nun getan werden kann.

Gesetzlich Ausnahmeregelung durch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht

Der Bundestag hat das Gesetz zur Abmilderung der Folgender COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.03.2020 beschlossen, das auch Auswirkungen auf mietrechtliche Sachverhalte hat. Aus unseren Beratungen ist uns allerdings bekannt, dass in weiten Teilen die gesetzliche Regelung missverstanden worden ist. Verkürzt ausgedrückt sollte das Gesetz dazu führen, dass Mieter, die wegen der Corona-Pandemie zwischen 01.04.2020 und 30.06.2020 ihre Miete nicht bezahlen können und in einen Rückstand geraten, aus diesem Grund bis zum 30.06.2022 nicht mit einer Kündigung rechnen müssen.

In nicht wenigen Fällen wurde dieses an sich einfache Regelungsziel aber nicht richtig verstanden. Das Gesetz führte beispielsweise nicht zu einer allgemeinen Befreiung von der Pflicht zur Zahlung der Miete durch den Mieter. Auch für den Zeitraum zwischen April und Juni 2020 schuldet der Mieter grundsätzlich die volle Miete. Zahlte einer Mieter die geschuldete Miete nicht, so war er ausschließlich vor einer Vermieter-Kündigung aufgrund des Zahlungsverzugs geschützt. Das hat aber nichts damit zu tun, dass der Vermieter trotzdem die volle Zahlung der Miete verlangen kann. Der Vermieter kann den Anspruch auf Mietzahlung sogar gerichtlich geltend machen, d.h. eine Klage erheben oder einen Mahnbescheid beantragen. Die gerichtliche Geltendmachung des Zahlungsanspruchs kann für den Vermieter durchaus sinnvoll sein, etwa wenn es um die Sicherung der Ansprüche durch einen Titel geht. Die Folge: Mieter sind zwar vorübergehend vor einer Kündigung geschützt, nicht aber vr der Geltendmachung von Zahlungsansprüchen.

Regelung ab 01.07.2020

Sofern auf Seiten des Mieters ein Rückstand zwischen dem April und Juni 2020 aufgelaufen ist, so ist der Mieter bis 30.06.2022 vor einer Kündigung aus diesem Grund geschützt. Neue Mietrücksände ab Juli 2020 oder auch früehre Mietrückstände können aber natürlich als Kündigungsgrund herangezogen werden. Für Mieter ist das insoweit ein Problem, als dass die wirtschaftlichen Folgen möglicherweise zwischen April und Juni 2020 noch nicht wahrnehmbar waren, sondern erst jetzt erkennbar werden.

Für Mieter bedeutet das, dass sie keinesfalls untätig bleiben dürfen, wenn es nun zu Zahlungsproblemen kommt. Ein rechtlicher Anspruch des Mieters darauf, dass der Vermieter auf die Miete verzichtet, existiert nicht. Trotzdem ist es sinnvoll, wenn beide Parteien eine einvernehmliche Lösung versuchen. Das gilt auch bei einem Rückstand, der zwischen April und Juni 2020 aufgelaufen ist; hier kann ggf. ebenso eine Lösung ausgearbeitet werden.

Die Pflicht des Mieters zur Zahlung der im Mietvertrag vereinbarten Miete ist die Hauptflicht des Mieters. Im deutschen Recht gilt der Grundsatz: Geld hat man zu haben. Vermieter können daher in dem Fall, dass eine Mietzahlung nicht erfolgt, obwohl sie geschuldet ist, sogar Klage bei Gericht erheben. Die Folge für den Mieter: es sind Zahlungsklagen oder im schlimmsten Fall Kündigung und Räumung möglich. Für den Mieter ist das eine schwierige Situation, vor allem wenn die finanziellen Probleme unverschuldet entstanden sind. Auch Vermieter müssen indessen aufgrund der Corona-Situation überlegen, ob die Geltendmachung von solchen Ansprüchen bei Gericht derzeit sinnvoll ist oder ob nicht eine einvernehmliche Lösung zischen den Parteien besser ist.

Sofern wirtschaftlich vertretbar können Mieter und Vermieter sich auf einen Kündigungsverzicht einigen. Auch ist es möglich, dass die Mieter per Vereinbarung vorübergehend abgesenkt wird. In der Praxis nicht selten sind Vereinbarungen über eine Stundung der Miete oder Ratenzahlungen bezüglich Mietrückständen. Allgemein lässt sich aber nicht sagen, welche die beste Lösung für Mieter und Vermieter ist, wenn wegen der Corona-Pandemie eine solche Vereinbarung nötig geworden ist.

Wir raten derzeit allen Mietern, die in eine finanzielle Schieflage wegen der Corona-Situation gekommen sind, nicht zu lange abzuwarten und mit dem Vermieter in Kontakt zu treten. Rechtsanwälte können hier – sowohl auf Seiten des Mieters wie auch des Vermieters – bei der Ausarbeitung einer konkreten Vereinbarung helfen.