Viele Mieter sind aufgrund der Corona-Situation in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Was Mieter in der konkreten Situation tun können, soll hier kurz dargestellt werden.

Gesetzlich Ausnahmeregelung durch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht
Kurz nach Beginn der Krise hat der Bundestag das Gesetz zur Abmilderung der Folgender COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.03.2020 beschlossen. Hier finden sich u.a. Schutzregeln für Mieter. Selbst in einigen bekannten Medien wurde allerdings der Inhalt des Gesetzes falsch dargestellt. Verkürzt ausgedrückt sollte das Gesetz dazu führen, dass Mieter, die wegen der Corona-Pandemie zwischen 01.04.2020 und 30.06.2020 ihre Miete nicht bezahlen können und in einen Rückstand geraten, aus diesem Grund bis zum 30.06.2022 nicht mit einer Kündigung rechnen müssen. Uns sind einige Fälle bekannt geworden, in denen das Gesetz allerdings falsch ausgelegt wurde. Entgegen vielen leider auch in bekannten Medien veröffentlichten Berichten hat das Gesetz gerade nicht dazu geführt, dass Mieter von der Mietzahlung allgemein befreit wurden. Mieter sind und waren trotz der gesetzlichen Regelung dazu verpflichtet, die volle Miete auszugleichen. Die Nichtzahlung der Miete verhinderte an sich nur, dass deswegen eine Kündigung ausgesprochen werden konnte. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete ist aber nicht weggefallen. Vielmehr kann der Vermieter offene Mieten aus dem Zeitraum zwischen April und Juni 2020 sogar gerichtlich geltend machen. Die gerichtliche Geltendmachung des Zahlungsanspruchs kann für den Vermieter durchaus sinnvoll sein, etwa wenn es um die Sicherung der Ansprüche durch einen Titel geht. Mieter müssen daher zwar nicht mit einer Kündigung rechnen, es kann aber durchaus passieren, dass ein „streitlustiger“ Vermieter wegen der Miete selbst klagt.

Was für Mieter ab dem 01.07.2020 gilt

Sofern auf Seiten des Mieters ein Rückstand zwischen dem April und Juni 2020 aufgelaufen ist, so ist der Mieter bis 30.06.2022 vor einer Kündigung aus diesem Grund geschützt. Neue Mietrücksände ab Juli 2020 oder auch frühere Mietrückstände können aber natürlich als Kündigungsgrund herangezogen werden. Das Problem: die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise treten u.U. erst jetzt beim Mieter in Erscheinung.

Wichtig ist an dieser Stelle: wenn erst jetzt wirtschaftliche Probleme beim Mieter auftreten, so sollte umgehend mit dem Vermieter Kontakt aufgenommen werden. Wichtig: der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter dem Mieter Mietzahlungen erlässt oder auch nur stundet. Gleichwohl sollte hier eine für beide Parteien umsetzbare Lösung gesucht werden. Das gilt auch bei einem Rückstand, der zwischen April und Juni 2020 aufgelaufen ist; hier kann ggf. ebenso eine Lösung ausgearbeitet werden.

In rechtlicher Hinsicht ist es so, dass der Mieter aus dem Mietvertrag zur Mietzahlung verpflichtet ist. Es gilt hier allgemein der Grundsatz: Geld hat man zu haben. Vermieter dürfen daher, wenn der Mieter die geschuldete Miete nicht bezahlt, auch bei Gericht Klage erheben. Als Folge hiervon müssen Mieter auch damit rechnen, dass eine Klage auf Zahlung der Miete oder unter bestimmten Voraussetzungen auch Kündigung und nötigenfalls sogar Räumungsklage kommen können. Nachvollziehbarerweise ist das für Mieter keine angenehme Situation. Vermieter können aber ebenfalls geneigt sein, hier nicht eine gerichtliche Lösung zu suchen, sondern anderweitig zu einem Ergebnis zu kommen.

Zum Beispiel wäre denkbar, dass der Mieter und der Vermieter zeitweise einen Kündigungsverzicht vereinbaren. Eine Vereinbarung kann auch über die zeitweise Zahlung einer geringeren Miete getroffen werden. In der Praxis nicht selten sind Vereinbarungen über eine Stundung der Miete oder Ratenzahlungen betreffend Mietrückstände. Allgemein lässt sich aber nicht sagen, welche die beste Lösung für Mieter und Vermieter ist, wenn wegen der Corona-Pandemie eine solche Vereinbarung nötig geworden ist.

Wenn Mieter wegen der Corona-Situation Finanzprobleme haben, so kann es durchaus sinnvoll sein, hier über den eigenen Schatten zu springen und offen mit dem Vermieter zu sprechen. Rechtsanwälte können hier – sowohl auf Seiten des Mieters wie auch des Vermieters – bei der Ausarbeitung einer konkreten Vereinbarung helfen.